Граждане, владеющие несколькими квартирами, нередко часть из них сдают в аренду.
Эксперты разобрались, как выгоднее оформить такую аренду, какие платить налоги и есть ли риск, что эту деятельность могут квалифицировать в качестве предпринимательской.
С 2025 года будут применяться дифференцированные ставки НДФЛ в зависимости от размера и вида дохода, полученного физлицом в налоговом периоде. Первая «пороговая» величина составит 2,4 млн рублей. Как только доход превысит эту сумму, ставка НДФЛ возрастет до 15% (в отношении дохода, превышающего 2,4 млн рублей).
С 8 августа 2024 года в ст.221 НК РФ внесены изменения, согласно которым профессиональный налоговый вычет, предусмотренный п.1 ст.221 НК РФ для ИП, могут получать также и граждане, которые не зарегистрированы в качестве ИП. Иначе говоря, такие граждане при расчете НДФЛ могут уменьшить свой облагаемый доход на сумму, соответствующую 20% от общей суммы дохода. Эта норма распространяется на правоотношения при определении налоговой базы по НДФЛ за налоговый период начиная с 2024 года (п.26 ст.19 Федерального закона от 08.08.2024 №259-ФЗ).
Если жилье сдается в аренду юридическому лицу (например, для проживания иногородних сотрудников), то в этом случае гражданину-арендодателю не придется декларировать и самому уплачивать налог. НДФЛ за него уплатит арендатор, который будет выступать налоговым агентом. Он же будет отчитываться в ИФНС. А чтобы организация-арендатор при расчете суммы налога учла профессиональный вычет, арендодатель должен представить ему письменное заявление.
Если же арендаторами являются граждане, то арендодателю по завершении календарного года нужно задекларировать свои доходы и уплатить в бюджет исчисленную сумму НДФЛ (с учетом профессионального налогового вычета).
Декларация по форме 3-НДФЛ подается не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (п.1 ст.229 НК РФ). А сам налог нужно уплатить не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода (п.4 ст.228 НК РФ).
Помимо более низкой налоговой нагрузки, тут есть и другие преимущества. Самозанятому не нужно считать и декларировать налог самостоятельно, НПД рассчитывается автоматически в приложении «Мой налог» на основании чека, который формирует арендатор. Главное – своевременно и регулярно оформлять чеки на каждую поступившую арендную плату. В этом же приложении отображается поступление налогового уведомления от ИФНС о сумме налога, которую нужно будет уплатить до 28-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (п.3 ст.11 Федерального закона №422-ФЗ).
То есть, законодательство выделяет следующие существенные признаки предпринимательской деятельности: самостоятельность, собственный риск и направленность на систематическое получение прибыли. Эти признаки по факту носят оценочный характер, поэтому квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица как предпринимательскую возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности (наличие цели по извлечению прибыли, взаимосвязанность совершенных гражданином сделок, устойчивые связи с контрагентами и др.).
Согласно п.2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 №23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве», в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве ИП лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.
Ссылка на это постановление содержится и в письме Минфина России от 17.06.2021 №03-05-06-01/47771, где чиновники делают вывод, что каждый конкретный случай разбирается в судебной практике индивидуально.
В этом же письме Минфин России отметил, что, исходя из судебной практики, сдача в аренду недвижимого имущества будет классифицирована как предпринимательская деятельность в случаях, когда имущество явно не предназначено для использования для личных нужд, на что указывает следующее:
Но, с другой стороны, в ст.11 НК РФ прямо сказано, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них НК РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются ИП.
Конституционный Суд Российской Федерации в п.4.1 постановления от 27.12.2012 №34-П разъяснил, что отсутствие государственной регистрации само по себе не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой. Поэтому тот факт, что гражданин не зарегистрирован в качестве ИП, для проверяющих значение иметь не будет (если они обнаружат, что его деятельность носит признаки предпринимательской).
Какие налоговые последствия в этом случае возникают для гражданина, если свой доход от аренды он декларирует как «обычное» физлицо и уплачивает НДФЛ? Инспекция может доначислить ему НДС.
Фактически этот вывод можно понять так, что если деятельность физлица признается предпринимательской, то такое физлицо признается плательщиком НДС.
В судебной практике имеются примеры, когда налоговики доначислили НДС на «арендные» доходы физлицу, не зарегистрированному в качестве ИП (Кассационное определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 07.07.2021 №88а-14299/2021 по делу №2а-204/2020, Кассационное определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 20.08.2020 №88А-13441/2020 по делу №2а-3169/2019). При этом в подобных спорах решения обычно выносятся в пользу инспекций (при условии, что имеются явные признаки предпринимательской деятельности).
Также в судебной практике есть случаи, когда физлица привлекались к ответственности за правонарушение, предусмотренное ч.1 ст.14.1 КоАП РФ (осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве ИП или юрлица) в случае систематической сдачи в аренду нескольких жилых помещений (см., например, постановление Московского районного суда города Калининграда от 23.08.2022 №5-854/2022, Решение Заельцовского районного суда города Новосибирска от 11.08.2014 по делу №12-178/2014 и др.).
Эксперты разобрались, как выгоднее оформить такую аренду, какие платить налоги и есть ли риск, что эту деятельность могут квалифицировать в качестве предпринимательской.
НДФЛ с доходов от сдачи квартиры в аренду
Гражданин, не зарегистрированный в качестве ИП или самозанятого, доход от аренды своей квартиры должен облагаться по ставке, предусмотренной п.1 ст.224 НК РФ. Согласно этой норме, если полученные доходы не превышают 5 млн руб., то они облагаются НДФЛ по ставке 13%; если превышают 5 млн руб., то сумма НДФЛ определяется как 650 тыс. руб. плюс 15% с суммы доходов, превышающей 5 млн руб.С 2025 года будут применяться дифференцированные ставки НДФЛ в зависимости от размера и вида дохода, полученного физлицом в налоговом периоде. Первая «пороговая» величина составит 2,4 млн рублей. Как только доход превысит эту сумму, ставка НДФЛ возрастет до 15% (в отношении дохода, превышающего 2,4 млн рублей).
С 8 августа 2024 года в ст.221 НК РФ внесены изменения, согласно которым профессиональный налоговый вычет, предусмотренный п.1 ст.221 НК РФ для ИП, могут получать также и граждане, которые не зарегистрированы в качестве ИП. Иначе говоря, такие граждане при расчете НДФЛ могут уменьшить свой облагаемый доход на сумму, соответствующую 20% от общей суммы дохода. Эта норма распространяется на правоотношения при определении налоговой базы по НДФЛ за налоговый период начиная с 2024 года (п.26 ст.19 Федерального закона от 08.08.2024 №259-ФЗ).
Если жилье сдается в аренду юридическому лицу (например, для проживания иногородних сотрудников), то в этом случае гражданину-арендодателю не придется декларировать и самому уплачивать налог. НДФЛ за него уплатит арендатор, который будет выступать налоговым агентом. Он же будет отчитываться в ИФНС. А чтобы организация-арендатор при расчете суммы налога учла профессиональный вычет, арендодатель должен представить ему письменное заявление.
Если же арендаторами являются граждане, то арендодателю по завершении календарного года нужно задекларировать свои доходы и уплатить в бюджет исчисленную сумму НДФЛ (с учетом профессионального налогового вычета).
Декларация по форме 3-НДФЛ подается не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (п.1 ст.229 НК РФ). А сам налог нужно уплатить не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода (п.4 ст.228 НК РФ).
Арендодатель - самозанятый
Граждане, сдающие в аренду свою жилую недвижимость, могут снизить налоговую нагрузку, зарегистрировавшись в качестве самозанятых. В этом случает они могут не платить НДФЛ по ставке 13%(15%), а уплачивать НПД по ставке 4% (6% при сдаче квартиры юрлицу) (Федеральный закон от 27.11.2018 №422-ФЗ).Помимо более низкой налоговой нагрузки, тут есть и другие преимущества. Самозанятому не нужно считать и декларировать налог самостоятельно, НПД рассчитывается автоматически в приложении «Мой налог» на основании чека, который формирует арендатор. Главное – своевременно и регулярно оформлять чеки на каждую поступившую арендную плату. В этом же приложении отображается поступление налогового уведомления от ИФНС о сумме налога, которую нужно будет уплатить до 28-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (п.3 ст.11 Федерального закона №422-ФЗ).
Является ли сдача квартиры в аренду предпринимательской деятельностью
Еще один вопрос, который обычно волнует граждан, сдающих в аренду свою жилую недвижимость: считается ли их деятельность предпринимательской, и если считается, то могут ли быть какие-то негативные последствия при условии, что необходимый налог своевременно уплачен?То есть, законодательство выделяет следующие существенные признаки предпринимательской деятельности: самостоятельность, собственный риск и направленность на систематическое получение прибыли. Эти признаки по факту носят оценочный характер, поэтому квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица как предпринимательскую возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности (наличие цели по извлечению прибыли, взаимосвязанность совершенных гражданином сделок, устойчивые связи с контрагентами и др.).
Согласно п.2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 №23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве», в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве ИП лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.
Ссылка на это постановление содержится и в письме Минфина России от 17.06.2021 №03-05-06-01/47771, где чиновники делают вывод, что каждый конкретный случай разбирается в судебной практике индивидуально.
В этом же письме Минфин России отметил, что, исходя из судебной практики, сдача в аренду недвижимого имущества будет классифицирована как предпринимательская деятельность в случаях, когда имущество явно не предназначено для использования для личных нужд, на что указывает следующее:
- недвижимое имущество было приобретено для последующей перепродажи и сдается в аренду, пока не найдется покупатель;
- недвижимое имущество было приобретено для сдачи в аренду;
- назначение объектов недвижимости (например, использование под торговые помещения), а также вид разрешенного использования земельных участков (например, торговая деятельность), на которых расположены объекты недвижимости;
- объекты недвижимости изначально строились и приобретались гражданином для их использования под приносящую доход деятельность.
Правовые и налоговые последствия
С одной стороны, согласно ст.23 ГК РФ, гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юрлица с момента государственной регистрации в качестве ИП (исключение предусмотрено для самозанятых).Но, с другой стороны, в ст.11 НК РФ прямо сказано, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них НК РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются ИП.
Конституционный Суд Российской Федерации в п.4.1 постановления от 27.12.2012 №34-П разъяснил, что отсутствие государственной регистрации само по себе не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой. Поэтому тот факт, что гражданин не зарегистрирован в качестве ИП, для проверяющих значение иметь не будет (если они обнаружат, что его деятельность носит признаки предпринимательской).
Какие налоговые последствия в этом случае возникают для гражданина, если свой доход от аренды он декларирует как «обычное» физлицо и уплачивает НДФЛ? Инспекция может доначислить ему НДС.
Фактически этот вывод можно понять так, что если деятельность физлица признается предпринимательской, то такое физлицо признается плательщиком НДС.
В судебной практике имеются примеры, когда налоговики доначислили НДС на «арендные» доходы физлицу, не зарегистрированному в качестве ИП (Кассационное определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 07.07.2021 №88а-14299/2021 по делу №2а-204/2020, Кассационное определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 20.08.2020 №88А-13441/2020 по делу №2а-3169/2019). При этом в подобных спорах решения обычно выносятся в пользу инспекций (при условии, что имеются явные признаки предпринимательской деятельности).
Также в судебной практике есть случаи, когда физлица привлекались к ответственности за правонарушение, предусмотренное ч.1 ст.14.1 КоАП РФ (осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве ИП или юрлица) в случае систематической сдачи в аренду нескольких жилых помещений (см., например, постановление Московского районного суда города Калининграда от 23.08.2022 №5-854/2022, Решение Заельцовского районного суда города Новосибирска от 11.08.2014 по делу №12-178/2014 и др.).
